文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性(x俄罗斯是资本主义还是社会主义ìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“俄罗斯是资本主义还是社会主义潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(俄罗斯是资本主义还是社会主义lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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